Direito Imobiliário

01Ação renovatória de aluguel

Visa garantir o direito do empresário de renovar o contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial. Nos termos da Lei 8.245/91, a chamada Lei de Locação, a ação renovatória somente será cabível se forem preenchidos alguns requisitos, dentre eles: (i) ser proposta oportunamente, nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato; (ii) existir um ou sucessivos contratos prévios de locação comercial que representem locação ininterrupta por período não inferior a 5 anos; e (iii) exercer a mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por período mínimo de 3 anos ininterruptos.

02Adjudicação compulsória

É a ação destinada ao comprador de boa-fé para obter o título definitivo que o vendedor se negou a conceder, visando uma sentença de reconhecimento de domínio e posterior propriedade. Por exemplo, quando há um contrato de compra e venda de um imóvel, mas o vendedor não quer passar a escritura definitiva.

A adjudicação compulsória tem fundamento no artigo 16 do Decreto-lei n. 58/37, nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e nos arts. 640 e 641 do Código de Processo Civil. Dentre esses artigos, destaca-se ainda o 466-B: “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”.

03Cobrança condominial

A WRG Advogados, especializada em direito condominial, oferece serviços de cobrança e execução de créditos condominiais em atraso, atuando na recuperação desses ativos, emitindo ainda relatórios de análise de processos em andamento e pareceres jurídicos, e prestando consultoria preventiva direcionada aos síndicos, conselheiros e demais membros do corpo diretivo.

Trabalhamos com a negociação com condôminos inadimplentes, atuando como mediador entre o síndico, a administradora de condomínios e o condômino, nos âmbitos extrajudicial e judicial. As cobranças condominiais são personalizadas de acordo com as políticas de cada condomínio.

Atendemos síndicos e administradoras de condomínios em todo o território nacional.

04Desapropriação

As ações de desapropriação atingem números nunca antes vistos no Poder Judiciário; todavia, o valor oferecido pelo Poder Público, na maioria das vezes, não chega nem a 30% do valor de mercado.

A desapropriação é o procedimento por meio do qual o Poder Público toma para si a propriedade alheia, mediante indenização justa e fundado em um interesse social ou utilidade pública. Ocorre quando a União, os Estados ou os Municípios precisam de um imóvel para realizar uma obra: o Poder Público pode adquirir esse imóvel, ou parte dele, compulsoriamente, desde que pague previamente ao proprietário uma indenização justa pela perda da propriedade.

Como acontece a desapropriação

O proprietário do imóvel recebe uma notificação para tentativa de acordo e, posteriormente, a avaliação de seu imóvel pelo expropriante. Essa primeira proposta é, na maioria das vezes, irrisória e não chega perto do valor de mercado do imóvel.

Mesmo sem o direito de se opor à desapropriação, o proprietário do imóvel tem, e deve exercer, o direito de recorrer ao Judiciário para que o valor oferecido seja reavaliado por um juiz e um perito judicial.

Orientamos que o proprietário nunca assine nenhum documento sem autorização de um advogado, e que não aceite qualquer proposta de acordo sem uma prévia avaliação, pois quase sempre o valor oferecido é muito menor do que o justo.

Em caso de fundo de comércio

Além de perder o imóvel, muitas vezes se perde também o estabelecimento comercial. E, apesar de não ser reconhecido pelos expropriantes, o fundo de comércio existe e é reconhecido pelos tribunais.

A indenização sobre o fundo de comércio deverá ser pleiteada e apurada por meio de perícia contábil no curso do processo, a fim de que essa fonte de renda seja indenizada para recompor o patrimônio de quem, além de perder seu imóvel, perde também sua fonte de renda. Não só o proprietário que exerce o comércio em seu próprio imóvel tem direito à indenização sobre o fundo de comércio, mas também o locatário que lá desenvolve suas atividades empresariais.

Fases da desapropriação

O processo de desapropriação é dividido em duas fases, administrativa e judicial, e tramita pelas Varas da Fazenda Pública (São Paulo). As partes são chamadas de expropriante e expropriado.

1. O expropriante toma a decisão de desapropriar e publica decreto de utilidade pública ou interesse social;
2. São feitas propostas de acordo para o proprietário do imóvel;
3. Não aceita a proposta, os advogados do expropriante ajuízam ação de desapropriação;
4. O advogado do expropriado apresenta sua defesa, impugnando o valor oferecido, e solicita ao juiz uma perícia judicial;
5. O juiz nomeia um perito técnico em engenharia de sua confiança para elaborar a avaliação do imóvel;
6. Após a avaliação, o expropriante é obrigado a depositar o novo valor do imóvel, objetivando a imissão na posse (ingressar no imóvel);
7. Na sequência, o proprietário deverá levantar 80% (oitenta por cento) do valor atualizado e deixar o imóvel;
8. É aberto prazo para as manifestações e impugnações do laudo;
9. O juiz profere sentença e arbitra o valor da indenização devida a ser paga ao expropriado;
10. Havendo recurso, o processo será remetido à segunda instância, ao Tribunal de Justiça, onde toda a matéria será reapreciada;
11. Esgotados os recursos, ocorre o levantamento dos 20% (vinte por cento) do saldo restante, que complementará a indenização final.

Se você foi notificado ou está com dúvidas sobre desapropriação, entre em contato com o escritório.

05Ação de despejo

A ação de despejo por falta de pagamento visa a cobrança judicial e a consequente retirada do inquilino do imóvel devido à falta de pagamento dos aluguéis, como no caso do inquilino que não paga os aluguéis e continua na posse do imóvel. O despejo por falta de pagamento tem fundamentação prevista nos artigos 9º, III, e 62 da Lei n. 8.245/91.

No universo do direito imobiliário, existem diversas outras possibilidades de despejo, dentre elas:

• despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido (art. 13);
• despejo por infração de mútuo acordo (art. 47, I, c/c 9º, I, e 59, § 1º, I);
• despejo por desvio de uso do imóvel (art. 23);
• despejo para reparos urgentes (art. 47, I, c/c 9º, IV);
• despejo para uso próprio e de parentes (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º);
• despejo para demolição ou edificação licenciada (art. 47, IV);
• despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I, e 59, § 1º, IV);
• despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º), dentre outras.

06Distrato imobiliário

Por motivos diversos, muitas pessoas acabam tendo que abrir mão ou adiar a compra da casa própria. Ninguém adquire um imóvel pensando em ter que se desfazer do negócio, mas em muitos casos a pessoa fica sem condições de honrar o pagamento das parcelas, acrescidas de juros.

Apesar das cláusulas que impedem o consumidor de desistir da compra de um imóvel, estas são contraditórias e abusivas, pois a legislação brasileira prevê o direito ao arrependimento e à rescisão contratual imobiliária. Todavia, na maioria dos casos, as construtoras não respeitam esse direito e criam diversos argumentos e empecilhos para não reembolsar adequadamente o comprador, com valores oferecidos irrisórios, além de multas e dificuldades impostas no momento da devolução.

Seja por qualquer motivo, o consumidor tem direito à rescisão do contrato com devolução que poderá chegar a até 90% do valor pago à construtora, que deverá ser devolvido em uma única parcela corrigida monetariamente.

Posso desistir da compra de um imóvel na planta?

Sim. Mesmo havendo no contrato cláusulas sobre a impossibilidade da desistência do negócio, a lei garante o direito de arrependimento e de rescisão do contrato.

Quando não consigo mais pagar as parcelas, o que fazer?

Nesses casos, orientamos o comprador a procurar a empresa a fim de tentar uma composição amigável. Caso a proposta da empresa seja muito menor do que os pagamentos realizados, uma ação judicial será necessária para buscar um reembolso justo.

Quando desisto da compra, preciso continuar pagando as parcelas?

Quando o comprador entra com a ação de distrato, poderá parar de pagar as parcelas para a empresa após ser concedida a liminar determinando a suspensão das cobranças, evitando a negativação do nome.

07Extinção de condomínio

Esse tipo de ação visa a extinção da propriedade comum de um imóvel, ou seja, quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel. Ocorre, via de regra, quando os proprietários discordam sobre a forma como o imóvel está sendo administrado ou quando apenas um não paga as despesas em detrimento do outro.

Para desfazer esse condomínio, é necessário dividir o imóvel em partes equivalentes à porcentagem que cada condômino possui, usualmente por meio de ação de extinção do condomínio, que estabelece um valor para o imóvel; os demais proprietários terão preferência na compra.

A ação de extinção de condomínio tem fundamento nos artigos 1.112, IV, e 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil e no art. 1.322 do Código Civil. Via de regra, há um pedido cumulativo para que se proceda à venda judicial do bem após a sentença, nos termos dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil.

08Imissão na posse

Confere ao interessado a posse de determinado bem a que tem direito e do qual está sendo privado de alguma forma. Trata-se de uma ordem judicial para que o requerente tome posse do imóvel. Ocorre comumente em imóveis adquiridos em leilões judiciais.

A ação de imissão na posse tem fundamento nos artigos 1.204, 1.205 e 1.228 do Código Civil, destacando-se o artigo 1.228: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. É comum ainda o pedido de liminar nesse tipo de ação, com fundamento nos artigos 461-A e 273, I, do Código de Processo Civil, de modo que os proprietários possam imitir-se no imóvel de sua propriedade.

09Leilão de imóveis

A WRG Advogados atua há mais de dez anos em assessoria jurídica em leilões judiciais e extrajudiciais, na assessoria à compra de bens imóveis.

Prestamos a assessoria dando amparo na avaliação do processo, acompanhamento no dia do leilão e intervenções processuais, até a expedição da carta de arrematação. Nosso trabalho consiste em:

• Análise prévia do processo judicial;
• Acompanhamento pessoal na data do leilão judicial;
• Intervenções no processo em prol do arrematante;
• Defesa em embargos de arrematação;
• Anulação do leilão;
• Imissão na posse;
• Registro do bem;
• Registro da carta de arrematação no cartório de registro de imóveis;
• Ações de regresso de dívidas do imóvel contra o antigo proprietário.

Atendemos todo o território nacional.

10Reintegração de posse

Ação destinada a reaver a posse de imóvel do poder de quem injustamente o possua ou detenha. É exercida pelo titular do domínio, no caso o proprietário, e visa reconhecer seu direito de propriedade, com a restituição da coisa que lhe foi indevidamente tomada. Ocorre tanto com bens móveis como imóveis.

A reintegração de posse tem fundamento nos artigos 582 e 1.210 do Código Civil e 920 e seguintes do Código de Processo Civil. Dentre eles, destaca-se o art. 926: “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

11Usucapião

Processo judicial destinado a reconhecer o direito de propriedade em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso deste por determinado tempo. Em outras palavras, trata-se da aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada.

Aquele que possuir imóvel como seu, sem interrupção nem oposição, por determinado número de anos, poderá adquirir-lhe a propriedade por meio de sentença judicial, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.